imar kanunu üzerine

İMAR KANUNUNDA YAPILAN DÜZENLEMELER ÜZERİNE

DEĞERLENDİRME

14/2/2020 kabul tarihli 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun 20 Şubat 2020 perşembe tarih 31045 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girdi. Söz konusu kanunun yürürlüğe girmesiyle coğrafi bilgi sistemleri ve bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına ilişkin düzenlemeler yapılmış oldu. Kanun kapsamında ise Coğrafi veri paylaşımında sorumlulukların yanı sıra 775 sayılı Gecekondu Kanunu, 1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun, 3194 sayılı İmar Kanunu, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, 3621 sayılı Kıyı Kanun, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, 5368 sayılı Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Kanun, 5543 sayılı İskân Kanunlarında değişikliklerin yer aldığı görülmektedir.

Bütün kıstasları etkileyebilecek nitelikte sayılabilecek 3194 sayılı İmar Kanunu’na ek madde olarak eklenen değişiklikler ile bir çok hususun değişmesi yanında bazı süreç yönetimlerin ilgili idarelerinde uygulamasında farklılıklar yaşanabileceği ve bu durumun kamu zararına yol açacağından bahisle yasanın doğru anlaşılması kadar doğru uygulanmasının da önem arzettiği gözden kaçırılmamalıdır. “Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz.” cümlesiyle parsel bazlı değişikliklerin önüne geçilmesi amaçlanmış olduğu kadar istisnaların bulunması ve değişikliklerin talep veya idarelerce resen yapılması kıstası ayrı ayrı işlenmediğinden iki durumda da yoğunluk arttıtıcı değişikliklerin yapılması durumunda taşınmaz maliklerine değer artışına bağlı olarak değer artış payı ödemelerine yol açacağı bilinmelidir. Henüz yasanın yeni olması, uygulamalarda bilgi ağının yeterli özveriyle kullanılmıyor olması birçok uygulayıcının yasadan bihaber uygulamalarına kısa süreli de olsa devam etmesine yol açmaktadır.

İlgili değer artış payı tutarları taşınmaz maliklerince; Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılacak olması da talep veya resen yapılacak düzenlemeler sonucunda değer artışı yaşanması durumlarının önüne geçerek plan değişiklikleri ile kentsel dönüşüme destek olmaktan ziyade kentsel dönüşüm alan ilanlarıyla kurumsal müdahale ve kontrollü olarak kentsel dönüşüm çalışmalarını amaçlamakta olduğu görülmektedir. İdarelerin günümüzde bir plan değişikliğinin kapsamlı ve uzmanlık gerektiren bir iş olduğunu yok sayarak en fazla yapısal yenilemelerde uygulama fizibilitesi gerekliliklerinden uzak birçok iş ve işlemleri bulunduğu bilinmektedir. İhtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirmeleri yapılmadan kentsel dönüşümü yapısal yenilemeye indirgeyerek yapmaya çalıştığı sürecin aydınlatıcı evresine geçiyor olmamız birçok konuda zorlayıcı ve kabullenilemeyen sonuçlar ortaya çıkarabileceği de unutulmamalıdır.

Söz konusu düzenlemeler aslında kentsel dönüşümün plan değişikliği yapmaktan hem daha kapsamlı hem de kurumsallık gerektiren bir iş süreci olduğu vizyonunu ortaya koymakta olduğu kadar, plan değişikliklerinin günümüz gerekçelerinde en fazla yapısal yenilemelerde oluşan süreçlerini uygulama fizibilitesi gerekliliklerini ortaya çıkararak, ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirmeleri kapsamında detaylandırmaktır. Bu doğrultuda tek bir parselde oluşacak değer artışının bir malikte sınırlı kalmaması amacıyla etki alanını büyütmüş olduğu ve en küçük ölçeğini imar adası almasıyla mahalle, kent ve bölge anlayışıyla bütüncül bir yaklaşıma hitap ettiği görülmektedir. İmar planlarında yer alan sınırsız düzenleme tanımlamalarının, yapısal yükseklik özelinde sınırlandırılmasının düzenleme içeriğine alınmasıyla idareleri 1/7/2021 tarihine kadar meclis kararı ile plan değişikliklerini ve revizyonlarını yapmakla yükümlü kıldığı ve bu doğrultuda bütüncül planlama yaklaşımlarında bir kez de bu düzenleme yoluyla ayrıca uyarıda bulunduğu görülmektedir.

Kamusal fayda ve beklentilerin artık bireysel çıkardan daha önemli tutulması, toplumsal bilinç ve kentlileşme olgularının önümüzdeki süreçlerde akıllı şehirler olgusuyla birçok alanda kendini hissettirerek bu konuda eğitim süreçlerini hızlıca tamamlama ile uygulama noktasında doğru ve katılımcı yaklaşımlarla sahiplenilmesi yönünde yasal reform düzeyinde yapılan düzenlemelerin son zamanlarda daha hızlı ve entegre bir biçimde onaylanmasıyla yapıcı olmak kadar düzeltici olmanın da önemi anlaşılmaktadır. 3194 sayılı imar kanunu ile verilmiş yetkileri kullanırken kamusal düzeni sağlama amacında olan idareler ve bu idareler için bu işlemlerin uygulayıcı personelleri imar planlarında yapılacak iş ve işlemleri söz konusu düzenlemelerin onay tarihi itibariyle uygulama yükümlülüklerinin bulunduğunu bilerek, idare ve taşınmaz malik’i yönüyle bakarak hem kendileri hem de malikler açısından geriye dönüş telafisi bulunmayan yanlışlar yapmaktan sakınmalıdır.

Ömer YETKİN

Yük. Şehir Plancısı

Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Uzmanı